[上海易居房地產(chǎn)研究院與西南交通大學（上海）TOD研究中心近期發(fā)布的報告中提到，根據(jù)中國城市軌道交通發(fā)展規(guī)劃測算，未來三到五年內(nèi)，全國城市軌交基地上蓋開發(fā)將帶來約2.4億平方米發(fā)展空間。]

下半年，隨著基礎設施補短板力度的加大，一二線大城市的地鐵建設也在加快推進。

7月17日，國家發(fā)改委重新啟動了規(guī)劃審批工作。7月30日，國家發(fā)改委審議通過了吉林省長春市第三期城市軌道交通建設規(guī)劃——這是國家發(fā)改委暫停城軌建設規(guī)劃審批一年之后的首個獲批項目。

隨后的8月14日，國家發(fā)改委批復同意蘇州建設6號線、7號線、8號線及S1線等4個項目。而除了長春和蘇州，根據(jù)公開報道，成都、西安和武漢新一輪的地鐵規(guī)劃也在精簡規(guī)模之后上報。

軌交審批重啟

具體來看，長春市第三期城市軌道交通建設規(guī)劃，包含5號線、6號線、7號線、空港線、雙陽線等8條線路，總長135.4公里，總投資787.32億元；《蘇州市城市軌道交通第三期建設規(guī)劃（2018~2023年）》的規(guī)劃期為2018至2023年，線路總長137公里，總投資約為950億元。

根據(jù)公開報道，8月5日至7日，四川省發(fā)改委組織召開了成都市城市軌道交通第四期建設規(guī)劃（2019-2025年）專家初審會，成都市城市軌道交通第四期建設規(guī)劃順利通過初審。

武漢地鐵集團7月在“武漢市民留言板”回復稱，武漢市軌道交通第四期建設規(guī)劃已上報待批。在西安，軌道交通第三期規(guī)劃也已編制完成，上報至國家發(fā)改委報批當中。

廣東省體改研究會副會長彭澎對第一財經(jīng)分析，當前我國的基礎設施建設存在結(jié)構(gòu)性問題，像一些人口稠密的發(fā)達地區(qū)，需求量大，基建的密度仍有加大的需要。比如一些大城市內(nèi)部的軌道交通，目前仍有較大的發(fā)展空間。

城市軌道交通審批的重啟，也為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了空間。這其中，地鐵上蓋的物業(yè)開發(fā)是重要一環(huán)。尤其是，由于我國地鐵造價每公里高達七八億元，一條地鐵動輒數(shù)百億元，后期的運營成本也十分高昂。因此，除了地方政府財政投入外，拓展其他融資渠道、增加多種運營收入十分重要，而加快軌道物業(yè)開發(fā)，成為解決“錢從哪里來”的一個重要方向。

“軌道交通+物業(yè)”的典型形態(tài)是TOD模式，核心在于以公共交通站點為中心，通過對地上土地和地下空間的集約化利用，在5~10分鐘步行半徑內(nèi)建立服務中心或者城市廣場等，滿足人群居住、購物、娛樂等多種需求。這種模式在美國、日本和中國香港等地已發(fā)展得較為完善。

2.4億平方米開發(fā)空間打開

上海易居房地產(chǎn)研究院與西南交通大學（上海）TOD研究中心近期發(fā)布的報告中提到，根據(jù)中國城市軌道交通發(fā)展規(guī)劃測算，未來三到五年內(nèi)，全國城市軌交基地上蓋開發(fā)將帶來約2.4億平方米發(fā)展空間。

不過，一般來說，就城市軌道交通公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各自擅長的方面來看，軌道公司與大型房企的攜手合作成為必然，尤其是對于轉(zhuǎn)型期中的房企巨頭們。

軌道+物業(yè)模式的發(fā)展，也在很大程度上改變了城市的空間格局。由“線跟人走”，發(fā)展到“人跟線走”，城市的結(jié)構(gòu)和空間也正經(jīng)歷一個由“攤大餅”式擴張向“珠鏈式”發(fā)展的轉(zhuǎn)變，也就是先把軌道交通修好，用線帶動人的增長，帶動整個社區(qū)，帶動整個經(jīng)濟的增長，逐漸把人口引到人比較少的地方。

在不同規(guī)模的城市，軌道+物業(yè)的發(fā)展水平有著很大差距。廣州一位地鐵系統(tǒng)人士告訴記者，北上廣深等城區(qū)人口規(guī)模大的城市由于人口多、客流量大，地鐵沿線土地的增值空間大，上蓋物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)比較成熟。但在一些城區(qū)人口規(guī)模小一些的二線城市和三線城市，地鐵建設處于起步階段，客流量也比較小，地鐵物業(yè)開發(fā)處于起步階段。

前述報告指出，由于一線城市發(fā)展較快、人口集聚較多，土地稀缺性日益凸顯，城市軌道交通TOD開發(fā)數(shù)量多、速度快且相對較為成熟。相比之下，二、三線城市中軌道交通TOD開發(fā)仍相對較慢，從數(shù)量和規(guī)模來看目前相對仍然較小。

另一方面，目前TOD開發(fā)業(yè)態(tài)同質(zhì)化較為嚴重。整體來看，目前城市軌道交通TOD開發(fā)仍以住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)開發(fā)為主，尤其是商辦物業(yè)占比較高，進一步加劇了商辦庫存壓力。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)分析，未來軌交物業(yè)項目一定要平衡好商辦物業(yè)和其他業(yè)態(tài)的比例關(guān)系，要重視新業(yè)態(tài)，發(fā)展更多其他符合市場和城市發(fā)展的物業(yè)。

尤其是，對一些遠郊區(qū)的“珠鏈式”地鐵TOD開發(fā)來說，居住的重要性超過了商辦。